Ce que prévoyait le texte du gouvernement

Le projet de loi de finances pour 2027 (projet n° 3210), déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, comportait à son article 7 un encadrement inédit de l’amortissement pratiqué par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel. Selon le suivi détaillé publié par Olympe (mise à jour du 20 octobre 2026), le dispositif reposait sur trois leviers :

• un plafond annuel d’amortissement fixé à 2,5 % de la valeur amortissable et 7 000 € par foyer fiscal pour les meublés « classiques » ;
• un plafond plus bas, 1,5 % et 5 000 €, pour les meublés de tourisme ;
• la fin du report illimité des amortissements non déduits, le stock antérieur à 2027 restant utilisable jusqu’au 31 décembre 2036 dans la limite de la moitié du bénéfice.

Le micro-BIC, les loueurs professionnels (LMP) et les résidences étudiantes, seniors ou médico-sociales restaient hors champ. En commission des finances, le 8 octobre, un amendement socialiste (I-CF776) était allé plus loin en supprimant purement et simplement l’amortissement pour les meublés de tourisme acquis à partir de 2027. Mais la commission ayant rejeté la partie recettes le lendemain, la séance publique est repartie du texte du gouvernement, comme le rappelle BSC Group.

Le vote du 30 octobre : 45 voix contre 41

Le vendredi 30 octobre, l’Assemblée a adopté des amendements identiques supprimant l’ensemble du volet « location meublée » de l’article 7, soit les alinéas 7 à 24, par 45 voix contre 41 (scrutin public n° 9359), d’après LMNP Facile et Imodirect. Les amendements portaient les numéros I-96 (RN), I-114 (Droite républicaine) et I-116 (Horizons), selon Legifiscal. Les sources ne s’accordent pas toutes sur le numéro auquel le scrutin est rattaché, ce qui ne change rien au résultat.

Le détail du vote, rapporté par NosParlementaires, montre la fragilité de cette majorité de circonstance : 86 députés présents seulement, une forte mobilisation du RN, et l’opposition du gouvernement comme du rapporteur général. Le ministre chargé des comptes publics, David Amiel, défendait un encadrement et non une suppression ; il a chiffré à 300 millions d’euros le coût de cette suppression. Ce montant diffère de l’estimation d’environ 200 millions d’euros de rendement relayée par l’AFP lors de la présentation du texte (Olympe) : les deux chiffres ne portent pas forcément sur le même périmètre et restent à confirmer.

Le même jour, un autre amendement (n° 540) a été adopté par 37 voix contre 35 pour rétablir des avantages antérieurs du micro-BIC au bénéfice des gîtes ruraux, des meublés de tourisme classés et des chambres d’hôtes, toujours selon NosParlementaires. Son contenu précis reste à vérifier dans le texte adopté.

Pourquoi rien n’est acquis

Un amendement voté en séance n’a de valeur que si l’ensemble de la première partie du budget est adopté. Or, comme le relève NosParlementaires, l’Assemblée avait rejeté cette partie en novembre 2024 et en novembre 2025, emportant avec elle tous les amendements adoptés. Plusieurs étapes peuvent encore modifier le résultat :

• le vote solennel sur la première partie, annoncé pour le 3 novembre 2026 ;
• une éventuelle seconde délibération demandée par le gouvernement sur l’article 7 ;
• l’examen au Sénat en novembre et décembre, où le ministre a indiqué vouloir retravailler le dispositif ;
• la commission mixte paritaire, puis le contrôle du Conseil constitutionnel, attendus d’ici la fin décembre selon le calendrier prévisionnel.

Autrement dit, le statu quo fiscal du LMNP au réel est aujourd’hui une hypothèse, pas une certitude. Et la volonté du gouvernement de « corriger les abus » du régime, affichée lors des débats du 30 octobre (compte rendu de l’Assemblée nationale), laisse peu de doute sur la suite : le sujet reviendra, cette année ou la suivante.

À Paris, la fiscalité n’est qu’une couche du risque

Pour un actif parisien, l’amortissement n’est d’ailleurs pas le premier facteur de risque. La location touristique d’une résidence principale y est limitée à 90 nuits par an, avec enregistrement obligatoire. Pour tout autre logement, la mise en location de courte durée constitue un changement d’usage soumis à autorisation préalable et à compensation, sous peine d’une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local, comme le résume le cabinet Kohen Avocats. Le meublé de tourisme parisien cumule donc un risque réglementaire local, déjà très contraignant, et un risque fiscal national désormais récurrent.

Cette superposition explique pourquoi une part croissante des capitaux se détourne du meublé diffus pour des formats d’hébergement exploités professionnellement, à destination hôtelière ou de résidence de tourisme, dont l’économie repose sur l’exploitation et non sur un avantage fiscal susceptible d’être remis en cause chaque automne.

Ce que nous en retenons

Trois enseignements pour un investisseur dans l’hébergement à Paris :

• Tester le plan d’affaires sans l’optimisation fiscale. Un projet qui ne tient qu’avec un amortissement non plafonné est un projet exposé au prochain budget. La rentabilité doit venir du revenu d’exploitation.
• Privilégier la sécurité juridique de la destination. Un immeuble dont la destination hôtelière ou d’hébergement touristique est régulièrement autorisée échappe à la mécanique de changement d’usage qui encadre le meublé de tourisme parisien.
• Suivre la navette jusqu’au bout. Le texte définitif ne sera connu qu’à la fin décembre ; toute décision d’acquisition en meublé touristique d’ici là doit intégrer un scénario de plafonnement.

C’est l’approche que nous appliquons dans nos opérations de restructuration : transformer des actifs, souvent d’anciens bureaux, en hôtels ou appart-hôtels exploités sous une destination claire, et juger chaque projet sur sa capacité à générer du revenu d’exploitation. Dans un environnement fiscal mouvant, la lisibilité du cadre juridique et la qualité de l’exploitation restent les protections les plus durables.

Sources : NosParlementaires (30 octobre 2026) ; Olympe (20 octobre 2026) ; LMNP Facile (31 octobre 2026) ; Imodirect ; Legifiscal (2 novembre 2026) ; BSC Group (11 octobre 2026) ; Assemblée nationale ; Kohen Avocats (4 octobre 2026). Situation arrêtée au 3 novembre 2026, avant le vote solennel de la première partie.

Cet article est publié à titre d’information et ne constitue ni une offre ni un conseil en investissement. Photo : Pavel Abramiankou / Unsplash.

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Un marché qui tient, d’abord grâce au prix

Selon le Market Beat de Cushman & Wakefield sur le Grand Paris (publié le 6 octobre 2026), le premier semestre s’est soldé par un taux d’occupation de 73 % (+1,8 point sur un an), un prix moyen stable autour de 160 € et un RevPAR de 116 € (+3,7 %). Dans Paris intra-muros, le prix moyen atteint 223 € (+1,8 %) et le RevPAR 180 € (+3,1 %).

L’été a amplifié la tendance. D’après les données préliminaires de CoStar publiées le 17 septembre 2026, Paris a enregistré en août un taux d’occupation de 75,0 %, son meilleur niveau pour un mois d’août depuis 2015, avec un prix moyen de 343 € (+8,7 %) et un RevPAR de 257 € (+11,7 %). Attention toutefois : CoStar et Cushman & Wakefield ne travaillent ni sur le même périmètre géographique ni sur le même échantillon d’hôtels. Leurs niveaux de prix ne sont donc pas comparables entre eux ; ce sont les variations qui comptent.

Les publications trimestrielles d’octobre confirment ce profil. Dans son chiffre d’affaires du troisième trimestre (23 octobre 2026), Accor indique un RevPAR en hausse de 2,5 % sur sa zone Europe et Afrique du Nord, et décrit pour la France un été en légère croissance, suivi d’un mois de septembre dopé par les grands événements (concerts, visite du Pape, salons professionnels). Le groupe ne publie pas de chiffre propre à Paris.

Le haut de gamme : l’occupation fléchit, le prix compense

Les comptes de la société cotée Les Hôtels Baverez, propriétaire de trois établissements de luxe parisiens, offrent un éclairage concret. Selon son information trimestrielle du 21 octobre 2026, sur les neuf premiers mois :

• le taux d’occupation recule à 76,1 % contre 77,7 % un an plus tôt ;
• le prix moyen progresse de 4,8 %, à 642 € HT ;
• le RevPAR gagne 2,6 % et l’excédent brut d’exploitation 8,1 % ;
• mais le résultat financier passe de +0,1 M€ à −0,3 M€ et le résultat net recule de 21 %, notamment du fait de la fermeture de l’hôtel Raphaël pour travaux depuis novembre 2024, dont le calendrier glisse en raison d’« aléas de chantier ».

Ce cas illustre trois réalités du segment : la croissance passe par le prix bien plus que par le volume, une bonne exploitation ne protège pas du coût du financement, et un programme de rénovation lourde peut immobiliser un actif plus longtemps que prévu.

Investissement : moins de transactions, des taux de rendement qui résistent

Côté capital, Cushman & Wakefield recense environ 845 M€ investis au premier semestre 2026 dans le Grand Paris, pour 21 hôtels et 1 661 chambres. Le nombre de transactions est en net recul, et le volume est gonflé par une opération exceptionnelle, la cession du Pullman Paris Tour Eiffel. Hors cette opération, le prix moyen ressort à environ 291 000 € par chambre, proche de son niveau de 2025. Les taux de rendement « prime » se situent généralement entre 4,75 % et 5,25 % à Paris, avec une légère compression pour les petits actifs d’exception.

La rareté de l’offre nouvelle soutient ces valeurs. Le cabinet HVS, dans son Paris Market Pulse (mai 2026), estime le parc parisien à environ 97 000 chambres et le pipeline à environ 3 300 chambres réparties sur 27 projets d’ici 2030, soit près de 3,4 % de l’offre existante. Cushman & Wakefield souligne pour sa part que le manque de foncier, la rigueur des règles d’urbanisme et le coût de la construction font de la reconversion d’immeubles existants la voie principale de création de chambres.

Le financement, variable d’ajustement de la valeur

Le contexte monétaire a changé à la rentrée. D’après la Banque de France, la BCE a relevé ses taux pour la deuxième fois cette année lors de sa réunion du 10 septembre 2026, après une première hausse en juin : depuis le 16 septembre, le taux de la facilité de dépôt est de 2,50 % (contre 2,00 % jusqu’en juin) et celui des opérations principales de refinancement de 2,65 %. La prochaine réunion se tient le 29 octobre ; selon France Transactions, 70 des 73 économistes interrogés par Reuters anticipent un statu quo.

Concrètement, une fois ajoutées les marges bancaires, le coût de la dette se rapproche des taux de rendement prime de l’hôtellerie parisienne. L’effet de levier devient donc faible, voire négatif, sur les actifs déjà stabilisés et achetés au prix du marché. La création de valeur se déplace alors vers des leviers que l’investisseur maîtrise directement :

• le prix d’entrée : acquérir un immeuble à repositionner (bureau obsolète, hôtel vieillissant) plutôt qu’un actif déjà optimisé ;
• la maîtrise des travaux : budget et calendrier tenus, car chaque mois de retard coûte des intérêts sans générer de revenus ;
• l’exploitation : une stratégie tarifaire capable de capter les pics événementiels, qui expliquent une part croissante de la performance ;
• la structure financière : un levier prudent et des fonds propres suffisants pour absorber un glissement de chantier ou un trimestre plus faible.

Ce que nous en retenons

La demande hôtelière parisienne reste robuste et l’offre nouvelle limitée : les fondamentaux ne sont pas en cause. En revanche, une croissance tirée principalement par le prix est plus sensible à un ralentissement de la clientèle internationale, que plusieurs acteurs évoquent comme un risque lié aux tensions géopolitiques. Et avec des taux remontés, l’achat d’un actif stabilisé laisse peu de marge.

C’est pourquoi nous considérons que la valeur se crée aujourd’hui en amont et en aval de l’acquisition : dans la transformation d’immeubles existants, en particulier de bureaux, en hôtels ou appart-hôtels de catégorie 3 et 4 étoiles, dans la conduite rigoureuse des travaux, puis dans une exploitation attentive au calendrier événementiel parisien. C’est sur cette chaîne complète, de l’acquisition à l’exploitation, que se joue la différence entre un rendement subi et un rendement construit.

Sources : Cushman & Wakefield, Market Beat Greater Paris H1 2026 (via Hospitality Net, 6 octobre 2026) ; CoStar, données préliminaires août 2026 (via Hotel Online, 17 septembre 2026) ; Accor, chiffre d’affaires du T3 2026 (23 octobre 2026) ; Les Hôtels Baverez, information trimestrielle T3 2026 (21 octobre 2026) ; HVS, Paris Market Pulse 2026 (14 mai 2026) ; Banque de France, taux directeurs ; France Transactions (26 octobre 2026).

Cet article est publié à titre d’information et ne constitue ni une offre ni un conseil en investissement. Photo : Thibault Penin / Unsplash.

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Bureaux : la vacance gagne le Quartier Central des Affaires

Sur les neuf premiers mois de l’année, la demande placée de bureaux en Île-de-France s’établit à environ 1,05 million de m², en recul de 14 % sur un an, selon les données publiées le 6 octobre par Cushman & Wakefield et JLL. Le troisième trimestre, avec un peu plus de 310 000 m² commercialisés, est le plus faible depuis la sortie de la crise sanitaire. Ce sont surtout les grandes transactions qui manquent : 19 opérations de plus de 5 000 m² depuis janvier, contre 31 un an plus tôt.

L’offre disponible, elle, continue de monter : 6,6 millions de m² immédiatement disponibles, soit +8 % sur un an. Le taux de vacance régional se situe désormais entre 11,2 % et 11,8 % selon les méthodologies des deux conseils. Le fait marquant est ailleurs : le QCA parisien, longtemps considéré comme immunisé, voit sa vacance passer de 5,1 % à 6,9 % en un an, avec une offre en hausse de plus d’un tiers.

Le marché se polarise. Les immeubles neufs ou restructurés, bien situés et performants sur le plan environnemental, continuent de se louer cher : le loyer prime du QCA se maintient autour de 1 250 €/m²/an. Mais les immeubles « standards », plus anciens, moins efficients, mal distribués, peinent à trouver preneur, et les mesures d’accompagnement consenties aux locataires augmentent. Les conseils anticipent une demande annuelle plafonnant autour de 1,5 million de m² en 2026, avec un attentisme possible jusqu’à l’été 2027.

Hôtellerie : une exploitation solide, un marché de l’investissement étroit

Le contraste avec l’hôtellerie est net. À Paris intra-muros, le RevPAR (revenu par chambre disponible) atteint 180 € au premier semestre 2026, en hausse de 3,1 %, porté par un prix moyen de 223 € et une occupation en progression, d’après les chiffres de Cushman & Wakefield repris par Esteval. Paris reste la deuxième destination européenne de l’investissement hôtelier, derrière Londres.

Le volume investi dans le Grand Paris au premier semestre, 845 M€, en hausse de 38 %, est pourtant en trompe-l’œil : la cession du Pullman Tour Eiffel en représente près de la moitié. Hors cette opération, le marché recule, avec 21 hôtels cédés contre 31 un an plus tôt. Les taux de rendement prime restent stables, entre 4,75 % et 5,25 %, et le prix moyen par chambre se maintient autour de 290 000 €.

Deux signaux méritent l’attention. Les investisseurs privés représentent désormais près de la moitié des volumes acquis, quand les institutionnels se retirent. Et les actifs qui changent de mains sont avant tout des hôtels de qualité, bien placés. Autrement dit, la demande pour l’hôtellerie parisienne est intacte ; c’est l’offre d’actifs à vendre, au bon prix et au bon standard, qui fait défaut.

La reconversion, trait d’union entre les deux marchés

C’est précisément dans cet écart que se loge l’opportunité. Un immeuble de bureaux de taille moyenne, en bonne adresse mais devenu obsolète pour un usage tertiaire, perd de la valeur à mesure que sa vacance s’allonge. Le même immeuble, transformé en hôtel ou en résidence d’appart-hôtels, s’adresse à un marché dont les fondamentaux d’exploitation restent parmi les plus solides d’Europe.

Le contexte réglementaire impose toutefois de la rigueur. Le PLU bioclimatique, entré en vigueur début 2025, donne une priorité claire au logement : dans de nombreux secteurs de Paris, une restructuration lourde s’accompagne d’obligations de mixité. Une conversion vers l’hébergement touristique doit donc être étudiée adresse par adresse, en amont de toute offre.

Dans notre pratique, quatre critères font la différence :

• La destination et le zonage : vérifier avant tout la constructibilité hôtelière de la parcelle et les obligations attachées à un changement de destination.
• La trame du bâtiment : profondeur des plateaux, rythme des façades et hauteur sous plafond conditionnent le nombre de chambres et leur qualité. Un plateau trop profond produit des chambres aveugles.
• La sécurité incendie et l’accessibilité : le passage en établissement recevant du public (ERP) impose dégagements, cages d’escalier et ascenseurs adaptés ; c’est souvent le premier poste de coût.
• Le prix d’entrée : la reconversion n’a de sens que si la valeur « bureau obsolète », augmentée du coût des travaux, reste nettement inférieure à la valeur d’un actif hôtelier stabilisé.

Ce que nous en retenons

Le cycle actuel n’est pas une crise uniforme de l’immobilier parisien : c’est une redistribution. Le bureau de seconde main, même central, subit une décote qui s’accélère. L’hôtellerie, elle, bénéficie d’une demande touristique et d’affaires robuste, mais manque d’actifs à acquérir. Les opérateurs capables de mener de bout en bout l’acquisition, la restructuration et l’exploitation peuvent capter cette différence de valeur.

C’est la conviction qui guide Theory Invest depuis sa création : identifier, dans Paris, les immeubles dont l’usage actuel ne correspond plus au marché, et leur redonner une destination porteuse. Les prochains trimestres, avec une vacance de bureaux qui devrait rester élevée et des vendeurs plus enclins à négocier, devraient multiplier ces occasions.

Sources : Cushman & Wakefield, Immostat T3 2026 (6 octobre 2026) ; JLL, marché locatif des bureaux Île-de-France T3 2026 (6 octobre 2026) ; Cushman & Wakefield via Esteval, marché hôtelier du Grand Paris S1 2026 (septembre 2026) ; JLL, impacts du PLU bioclimatique sur le marché des bureaux. Les écarts de taux de vacance entre sources tiennent à des périmètres et méthodes de calcul différents.

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